중국 부동산 시장의 충격적인 붕괴는 오늘날 과도한 투기와 부채를 방치하는 것의 위험성을 나타내는 교훈으로 각인되고 있다. 이는 모든 세계 경제 강국들에게 해당되는 사안이다.
부동산 시장은 한때 중국에서 대표적인 경제 성장 동력으로 칭송받았지만, 이제는 역사적 규모의 위험으로 치닫고 있으며, 그로 인한 재정난과 다수의 미완료 프로젝트, 그리고 서민들의 무너진 꿈에서 비롯된 좌절감을 남기고 있다.
이 이야기는 경제 버블이 어떻게 형성되고, 이것이 어떻게 폭발하여 처참한 결과로 이어지는지에 대한 값진 교훈을 남긴다.
중국의 부동산 열풍
중국은 2000년대 초부터 야심 찬 도시화 프로젝트를 시작했고, 그로 인해 부동산에 대한 엄청난 수요를 촉진했다. 개발업체들은 쉬운 신용과 원활한 수요를 무기 삼아 전례 없는 건설 붐에 참여하기 시작했다. 이들은 건축이 완공되기도 전에 주택을 팔았고, 그다음 프로젝트를 지원하기 위해 돈을 더 빌리기도 했다.
도시에는 초고층 빌딩과 거주단지가 빠르게 몰려들기 시작했고, 집값은 어지러울 정도로 치솟기 시작했다.
전국적인 투기 열풍이 몰아치면서, 부동산을 여럿 구매하고 대부분을 비어두는 사람들이 늘어나기 시작했다. 특히 중국의 불안한 주식 시장을 바라보며, 주택 투자는 중산층과 상류층 사이에서 인기 있는 투자 수단으로 빠르게 부상할 수 있었다. 이로 인해 공사가 너무 빠르게 진행되고 수요를 앞지르고 있는 징후가 보였음에도 불구하고, 개발업자들은 부동산 가격이 계속 오를 것이라고 자신했다.
완전히 무시된 위험 신호
버블이 부풀어 오를수록 경고 신호는 더욱 분명해졌다. 분석가들은 과도한 가치평가, 부동산 개발업자들의 과도한 부채 수준, 그리고 부동산 가격과 펀더멘털 사이의 큰 괴리에 대한 위험성을 지적했다.
하지만 이런 경고는 무시되었다. 오히려 개발업자들은 은행가와 변호사와 공모하여 부채 수준을 모호하게 만드는 방법을 찾아냈다. 그리고 뒤처지는 것을 두려워하고, 좋은 투자 수단을 발견하지 못한 구매자들도 부동산에 부지런히 돈을 쏟아붓기 시작했다.
풍부한 수익률에 매료된 외국인 투자자들 또한 불투명한 자금조달 구조를 통해 개발업체를 열성적으로 지원했다. 지방정부는 언젠가는 이것이 터질 것이라는 것을 알고 있었지만, 이를 못 본 체했다. 왜냐하면 토지 수익은 이들에게 막대한 자금출처였기 때문이다.
결정적으로, 중국 정부가 재앙적인 폭락을 허용하지 않을 것이라는 지배적인 믿음이 만연함에 따라, 사람들은 더욱 과감하게 몰려들게 되었다.
버블 폭발
2020년, 베이징은 마침내 이 부문의 지속불가능한 부채 추동형 성장 모델에 대한 단속을 시작했고, 부채가 과도한 개발업체의 차입을 제한하는 “3대 레드라인” 정책을 시행했다. 이 조치는 결국 버블을 터뜨리는 바늘 역할(하지만 더 악화되는 것을 방지한)을 했다.
신용이 고갈된 개발업체들은 엄청난 적자를 발견했고, 프로젝트를 완공하거나 대출을 상환할 수 없게 되었다. 주택 구매자들은 구매한 자산을 받을 수 없다는 충격에 휩싸였고, 구매를 중단하기 시작했다. 특히 에버그란데 및 컨트리가든 같은 대기업이 이번 사태의 대표적인 사례로 꼽히면서 매출은 급감했고, 채무 불이행 물결이 업계를 휩쓸기 시작했다.
그 결과는 처참했다. 수십만의 사람들이 일자리를 잃었고, 미완공된 주택 건설을 완료하기 위해서는 4400억 달러가 필요했다. 토지 매각 수익 자격을 박탈당한 지방정부는 부채상환 문제와 씨름해야만 했다. 한때 경제의 기둥이었던 부동산 부문은 이제 경제 성장의 발목을 잡는 애물단지로 전락해 버린 것이다.
미국의 AI 열풍은 중국 부동산 거품과 유사할까?
미국 연준은 높은 인플레이션에 대한 공격적인 금리인상을 시행한 후, 이제 섬세한 균형 조절 단계를 직면하게 되었다. 이는 미국 경제가 오랫동안 추구해 온 “소프트랜딩(연착륙)”을 달성하거나, 또는 심각한 경기 침체를 감수하는 것을 의미한다. 많은 분석가 및 정책입안자들은 이 두 개의 시나리오에 대해 의견이 분분한 상태다.
소프트랜딩의 경우
최근 몇 달 동안 경제가 소프트랜딩을 달성할 것이라는 낙관론이 커지고 있다. 소프트랜딩이란 경제 침체에 빠지지 않고 인플레이션을 둔화하는 것을 의미한다. 연준 관계자들은 몇 달 전보다 더 낙관적인 경제 전망을 기대하며, 2025년 동안 높은 성장과 낮은 실업률을 전망했다.
옥스퍼드 이코노믹스의 라이언 스위트는 연준이 향후 금리 인하에 대한 기대치를 낮춘 것을 두고, “중앙은행이 소프트랜딩의 가능성을 높게 보고 있음을 시사할 수 있다”라고 지적했다.
역사적으로, 연준의 인플레이션 해결 전략은 종종 경기 침체로 이어졌으며, 높은 인플레이션을 경제 위축 없이 잡은 사례는 소수에 불과했다.
일부 분석가들은 소프트랜딩을 지지하며, 경제가 이미 부드럽게 착륙했을 수 있다고 주장했다. 이와 관련하여, 티로 프라이스의 스테판 바토리니는 다음과 같이 말했다: “이것이 바로 소프트랜딩의 정석적인 모습입니다. 우리는 해내고 있습니다.” 비록 몇몇 주요 지표는 느리지만, 긍정적인 GDP 성장과 노동시장의 회복력이 그 증거로 제시되고 있다.
반면 다른 사람들은 소프트랜딩이 여전히 불안하다고 보고 있다. 경제학자 프레스톤 카드웰은 소프트랜딩이 실제로 가능하더라도, 보장된 건 아무것도 없다고 경고했다. 이 전문가는 만약 통화정책이 과도할 경우 금융구조가 취약하게 될 가능성이 있다고 지적했다. 그리고 반전 수익률곡선 또한 전통적인 경기 침체에 대한 경고로 언급되었다. 이는 단기 금리가 장기보다 높은 상태를 의미하며, 무려 2년 가까이 반전 상태가 유지되고 있다.
한편 피델리티 이사 데니스 치홀름은 경제 상황이 이미 “하드소프트 랜딩” 또는 “소프트하드 랜딩”을 견뎌냈다고 주장했다. 고점에서 저점까지 30%가 넘는 주식시장 하락은 반등 전에 보이는 전형적인 경기 침체 패턴을 반영한다고 한다.
역사적으로, 연준은 소프트랜딩을 조율하기 위한 노력을 보여왔다. 그리고 이 목표를 달성하기 위한 장애는 여전히 눈에 보이고 있으며, 이를 무시해서는 안될 것이다.
인공지능 – 과연 버블일까?
오늘날 빠르게 발전하는 인공지능 산업은 경제 전망에서 다양한 변수로 작용하고 있다. 2008년 위기와 2022년 연착륙을 예측했던 골드만삭스의 얀 핫지우스는 인공지능을 긍정적으로 평가했다. 그는 인공지능이 장기 경제 성장을 지지할 강력한 “생산성 개선자”라고 보고 있다.
또한 챗GPT 같은 인공지능 도구는 이미 다양한 분야에서 활용되고 있다. 한편 IMF는 인공지능이 일부 일자리를 없애고, 다른 분야에서 새로운 기회를 창출하면서 불평등을 심화할 수 있다고 경고했다.
전반적인 흐름을 고려하면, 인공지능 기술은 미국 경제에 긍정적인 변화를 제공할 수 있을 것이다. 하지만 몇몇 분석가들은 열광적인 AI 주식 가치 평가가 마치 닷컴 버블을 연상케 한다고 지적했다. 전반적으로, 많은 이들은 AI 붐이 경제 역학을 재구성하고, 긴축적 통화정책 영향을 완화할 것으로 보고 있다.
그렇다면 AI 열풍은 과연 버블 단계를 향해 달려가고 있는 것일까. 현재 이 기술에 대한 기대치는 투자자들과 기업 참여로 매우 높아진 상태이다. 그리고 이 기술이 이러한 기대치에 실제로 어떻게 부응하는지 살펴보아야 할 것이다.
만약 이 전망이 사실로 밝혀지더라도, AI가 사회와 조직 기능을 변혁할 수 있는 힘을 지니고 있다면, 염려할 것은 비교적 적을 것이다. 하지만 이 기술의 실질적인 실용성이 기대보다 뒤처질 경우, 이는 초기의 기대에 부응하지 못했던 닷컴 버블과 비슷한 결과로 이어질 수 있을 것이다.
중국 부동산 붕괴에서 배울 점은?
중국 부동산 버블 사태는 우리 모두에게 값진 교훈을 제공한다:
- 과도한 부채 및 투기의 위험: 중국의 부동산 버블은 쉬운 신용, 지나친 투기로 인해 부풀어 오를 수 있었다. 하지만 정신을 차렸을 때, 이미 모두가 상당한 피해를 입으면서, 부채 추동형 성장 모델의 위험성을 부각했다.
- 규제 감독의 중요성: 당국은 아마 경제 호황에 찬물을 끼얹고 싶지 않았던 탓에 부풀어 오르는 위험을 외면했을 것이다. 이러한 방관은 불균형을 곪게 만들었고, 결국 고통스러운 조정으로 이어졌다.
- 지나친 맹신: 많은 이들은 정부가 개입하여 붕괴를 막을 것이라고 기대했다. 이러한 도덕적 해이는 과도한 투기를 부채질했다.
- 다양화의 필요성: 투자 대부분이 부동산에만 집중되어 있던 것도 큰 몫을 했다. 자산을 다양하게 분산했다면, 이러한 악영향을 완화할 수 있었을 것이다.
중국과 미국이 나아가야 할 길
중국이 부동산 버블로 씨름하는 가운데, 가장 중요한 것은 서둘러 신뢰를 회복하고 부동산 부문을 개혁하는 것이다. 당국은 개발업자들을 돕는 것과 미완공 프로젝트를 완료하는 것, 그리고 지속가능한 부동산 사업 모델로 전환하는 것 사이의 섬세한 밸런스를 조정해야 할 것이다.
미국의 경우, 공격적인 금리 인상 이후 경제가 어떻게 회복될지에 대한 문제를 다루어야 한다. 현재 인공지능이 예상보다 좋은 방식으로 주식 시장을 돕고 있지만, 이 기술은 여전히 경제를 새로운 단계로 끌어올릴 수 있는 능력을 입증해야 할 것이다.
투자자와 정책입안자들은 중국 상황을 교훈 삼아, 과도한 투기에 대한 안전장치를 마련하고, 투명성을 촉진하며, 균형 있고 다양화된 경제 환경을 조성해야 할 것이다.
경제 버블은 상승할 때 매우 매력이지만, 반드시 전문적인 경고를 놓치지 말고, 이러한 징후를 무시해서는 안될 것이다. 너무 늦기 전에 말이다.
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